[摘要] 中房报·中金标准数据Reivi100指数显示，该指数2014年7月为218.62，下跌1.37，是2014年以来的最大跌幅。自从这个指数发布以来，市场给出的声音一直是房地产情况堪忧，现在这种下跌趋势依旧没有结束的迹象。
中房报·中金标准数据Reivi100指数显示，该指数2014年7月为218.62，下跌1.37，是2014年以来的跌幅。自从这个指数发布以来，市场给出的声音一直是房地产情况堪忧，现在这种下跌趋势依旧没有结束的迹象。
2014年7月，116个大中城市中，环比下跌的城市数达到75个，增加了13个，平均跌幅1.63%；同比62个城市下降，增加17个，平均跌幅-4.13%。首次出现超过半数的城市同比价格下跌，这意味着在去年同期在各地购房的人到今年这个时候超过半数都处于净亏损状态。
低于定存的城市数7月比6月增加了5个，平均率持续下滑到3.53%，这个数字下个月如果继续下降，很快平均率也将低于一年定期存款了。仔细观察一下会发现这两个月的率下降速度有加速的迹象，而且7月59个城市低于3.3%，超过半数。
与此同时，一线城市稳中有降，半年乏善可陈。7月份比6月份上海在上升，其他三个城市都在下跌。近半年来，北京、广州、上海、深圳的率分别是-2.01%、-2.01%、2.27%、1.67%。北京，广州两个指数的城市已经开始动摇，上海和深圳这半年的也不乐观，将这四个城市的价格列出来，北京、广州、上海、深圳7月的住宅均价分别是36316元、17864元、30302元、25036元，远远超出一般百姓的购买力了。以房价的广州为例，近18000元的单价购买一个100平方米的住房，30年的房贷每月需要还贷8000元，而2013年广州城市人均可支配收入为42066元。
前十城市中，济南、武汉、南京、乌鲁木齐下榜，连云港、天津、郑州、沧州上榜。后十城市中，铜陵、赣州、湖州、江门下榜，佛山、徐州、大连、南通上榜。温州、杭州和绍兴在浙江省，佛山在广东省，徐州和南通在江苏省，马鞍山和芜湖在安徽省，鄂尔多斯在内蒙古自治区，大连在辽宁省。这说明目前同一个省内各个城市间的分化都很严重。
下半年后市堪忧
从前面的数据中，可以很明显地看到住宅市场表现得非常不好，现阶段购房者的观望情绪愈发浓厚。回顾2000年以来的美国房地产市场相关历史数据，他山之石，可以攻玉，也许能让我们更清晰地理解现在中国房地产市场走势。
2000年以来的美国房价指数呈现“N”字型，2007年达到顶峰时指数是228.43，2012年跌到最底部时180.43，跌幅超过20%。在公认的拥有最发达金融系统的美国房价尚且有这种程度的跌幅，中国会幸免吗？也许有人会说正是由于金融系统太发达，制造了大量号称能够消灭风险的金融衍生产品，导致了这次波及全球的金融危机。实际上这种解释并不充分，每一次泡沫的产生没有人们对未来的极度乐观情绪来火上浇油是不可能吹大的，而这种衍生品的大量卖出非常依赖于购房者、银行和政府对房地产只涨不跌的迷信，还有就其催生的超高杠杆，所有的参与者对利润的渴求会短期内将资产价格推升到一个超过其基础价值的高度，然后在市场规律起作用时自然回落。在这一时期，人们只愿意听他们想听的，任何对房地产市场上涨有利的信息都极度关注并拿来作为自己决策正确的理由，对房地产市场不利的消息则视而不见。
中国过去几年住宅市场是不是过于乐观了呢？2009年1月至2014年1月房地产投资的复合率用Reivi100指数计算是17.04%，而人均可支配收入这5年的复合增长率是11.3%，也即5年过去了人们买房更加的困难了。这期间市场上主流的声音基本是房子是会保值增值的，钱存银行都跑不过通胀，就算有风险也是二三线城市，一线不会有问题，政府不会让它出问题。仔细思考一下，政府的能量再大也是有限的，绝大多数人认为政府能稳定房地产市场本身难道不是一个风险因素吗？
中国确实没有美国那么多金融衍生产品，但是整体杠杆率依然不低，和美国由证券市场的参与者即普通民众承担负债不同，我国负债主要集中在银行系统。房企的负债率普遍高于75%，而且主要的负债来自于政府。国家审计署公布了政府性债务审计结果。截至2013年6月末，政府性债务为30.27万亿元，其中全口径中央政府性债务合计12.38万亿元，全口径地方政府性债务合计17.89万亿元。2013年公共财政收入129143亿元，政府性基金收入52239亿元，和房地产相关的收入如下：房地产营业税5411亿元，建筑业营业税4315亿元，房地产企业所得税2850亿元，契税3844亿元，国有土地使用权出让收入41250亿元，总共约5.8万亿元，超过总收入3成。2013年总赤字规模约8000亿元，这意味着总负债还会继续增加，按照5年期国债利率5.41%计算，每年的利息费用就约1.6万亿元，还没有包括本金的兑付。房地产相关收入减少会很容易导致政府违约，这已经表明了高负债的风险。
通过比较2007年美国1月到7月的指数和考察两个时期的大环境，我们认为下半年的Reivi100指数走势恐怕会和2007年下半年的美国房价指数类似，最终一跌再跌。
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