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2017上半年楼市调控政策效果显现 成交显著回落

中国指数研究院     2017-07-04 10:54

[摘要] CREIS中指数据显示,2017年上半年中指监测的30个主要城市,17个城市成交面积同比下降,其中南京下降幅度达61.19%,福州同比降幅也超六成;同比上升的城市中,汕头升幅为195.52%,徐州次之,同比上升41.67%。

CREIS中指数据显示,2017年上半年中指监测的30个主要城市,17个城市成交面积同比下降,其中南京下降幅度达61.19%,福州同比降幅也超六成;同比上升的城市中,汕头升幅为195.52%,徐州次之,同比上升41.67%。

一、政策盘点

楼市信贷进一步收紧,其余政策进入修补阶段

今年以来,北京、上海、广州、深圳等城市一些银行的购房者贷款资金逐步收紧,进入6月份以来个别银行首套房贷利率开始出现上浮。以北京为例,北京首套房贷款利率经历了五次调整。第一次调整在元旦以后,大多数北京的银行针对购房者的首套房贷款利率将折扣从原来的8.5折上调至9折,3月17日,北京“认房认购”政策出台后,为了落实认房认贷的首套认定标准,商业银行上调首付比例,停止审批25年以上住房贷款。随后3月27日,16家银行首套房贷款利率的折扣上调至9.5折。“五一”假期后北京地区大部分国有银行、股份制银行、城商行均上调利率,其中首套房贷款利率上调至基准利率,二套房利率则在基准利率基础上上浮20%。6月5日,个别银行对房贷利率进行第五次调整,首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮10%。

同时,上海、深圳、广州也调整房贷利率。上海部分小银行已经将首套房贷款折扣从9折调整至9.5折,而中信银行则将首套房贷款利率上浮20%,一些银行的二套房贷利率基本都在基准利率的基础上上浮10%。深圳的中国银行、工商银行、招商银行等大部分银行执行贷款利率折扣9.5折,建设银行、民生银行等上调房贷利率至基准利率,各银行的二套房贷款利率基本上都上浮10%。广州的四大国有银行均执行房贷基准利率。

其余政策进入修补阶段。从6月份政策出台的特点来看,数量上较5月份有明显的减少,邢台、张家港、清远等城市6月份首次出台了相应的稳市场措施。整体来看,新出台调控的邢台、张家港、清远市政策力度相对温和,而长沙、佛山、廊坊、西安等城市的收紧政策进入修补阶段。

邢台、张家港、清远在6月首次出台稳市场措施。邢台明确要求房价过高、上涨过快的县市政府,要适时进行阶段性限购工作。张家港要求房产和物价部门将按照“一房一价”。清远要求备案价格增幅不得高于本项目同类型新建商品住房前1个月实际成交均价的5%。此类城市离中心城市相对较远,与中心城市相比,政策力度相对较弱。

中心城市及热点城市在6月主要是对政策进行进一步升级或修补。长沙在连续出台限购力度扩大的两次限购政策后,于6月1日再次出台新政策,以5月20日为节点,在3月18日-5月20日,未进行购房资格申请,但已签订购房协议,并将购房款交至监管资金账户内的,按3·18政策执行。佛山6月进入政策修补期,不到十天时间,连续出台3轮政策。廊坊限购政策再次升级,规定外地户籍买房需3年社保或纳税,限购1套住房,包括新建商品住房和二手住房;本地户籍限购2套。较上次限购政策,此次限购不仅增加了3年社保或纳税的要求,而且增加对本地户籍人口的购房限制。且此前廊坊主城区与部分县级市分开出台政策,现在为统一出台,实施限购的城区范围扩大至几乎廊坊全市。西安继4月以来进一步收紧限售,要求新房网签满5年方可交易,外地购房者则须缴纳2年以上社保。

供应端响应市场需求,稳定市场预期

北京加快促进在途住宅入市,缓解供需矛盾。2017年6月27日,北京市住房和城乡建设委员会关于《办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》出台,条款规定凡列入清单的商品住宅项目,开发企业取得一个施工许可后,可以对应办理两次预售许可。条款透露出两个重要时间节点信息,即“2017年年底前”、“2018年6月30日前”,对应预售许可证的申请行为,这将影响北京未来一年的市场供应量。将在途库存转变为实际供应,将能起到稳定和引导市场合理预期。自去年以来,北京持续从需求端出台调控政策,同时更加重视从供应端进行调控。继中央出台《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》后,北京就积极响应,要求加强调度,督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。

郑州调整土地供应促进供应端响应市场需求。6月河南省住房和建设厅向所有河南十八地市和港区的住房和城乡建设、规划、国土资源主管部门发布《河南省住房和城乡建设厅河南省国土资源厅关于贯彻落实建〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。郑州主要从两个方面调整土地供应,即控制供地计划时间节点及数量、保证土地拍卖资金合规。条款提到郑州要加快供地节奏,力争上半年完成全年供地计划的50%以上,三季度末确保完成全年供地计划的70%,年底前全面完成当年土地供应计划,对未按要求完成年度供地计划的市、县(市)政府要进行约谈问责。此条款主要是从土地供应的时间来确保郑州土地快节奏的供应,要求半年、三季度、年底三个时间节点分别完成郑州全年供地计划的50%、70%和100%。计划好的时间节点为市场提供固定的土地供应量,不仅能持续有效缓解郑州土地供应量的缺乏,而且能保证郑州土地出让的完成率。同时条款规定在企业摘牌后将对缴纳的购地资金来源进行审查,确保房地产开发企业使用合规的自有资金,使得在企业土地开发中能有更好的资金保证,减少因高杠杆融资带来资金风险。

北海市也发布《北海市2017-2021年住房用地供应五年滚动计划》,计划五年合计供应272.188公顷住宅用地,其中2017年供应50.978公顷。

地方政府试点土地储备专项债券,防范债务风险

开“正门”发行土地储备专项债券。2017年6月1日,财政部、国土资源部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》(财预〔2017〕62号,以下简称《办法》)。《办法》依据现行法律法规和地方政府债务管理规定,从额度管理、预算编制、预算执行和决算、监督管理、职责分工等方面,提出了地方政府土地储备专项债券管理的工作要求。土地储备专项债券根据土地储备业务实际需要,在发行额度和期限、发行对象、项目管理、收益回报等方面“量身打造”,全面适应土地储备业务特点,有利于健全规范的地方政府举债融资机制,保障土地储备领域项目建设合理融资需求,防范专项债务风险。

堵“后门”防范土地储备专项债券风险。2017年6月9日,中国银监会、国土资源部联合下发《关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》,条款规定地方政府不得将储备土地注入融资平台公司,不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源,为防范土地储备专项债券风险提供更多保障。

楼市调控

楼市调控

楼市调控

楼市调控

楼市调控

楼市调控

楼市调控

【中指观点】

2017年上半年中国宏观经济保持评完运行态势,房地产市场在“房住不炒”的政策指引下,热点城市投机性需求得到迅速抑制。在政策严控升级的引导下,楼市整体成交同比有所下降,城市间分化明显。截至6月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升0.4%。

二、市场概况

1.需求:上半年政策环境趋严,一二线城市同比均降

重点监测城市中,上半年楼市成交有所下降,城市间分化明显。CREIS中指数据显示,2017年上半年中指监测的30个主要城市,17个城市成交面积同比下降,其中南京下降幅度达61.19%,福州同比降幅也超六成;同比上升的城市中,汕头升幅为195.52%,徐州次之,同比上升41.67%。

楼市调控

楼市调控

楼市调控

6月:各线城市成交明显分化,二三线环比均下降

6月楼市成交同环比均下降。CREIS中指数据显示,2017年6月监测的主要城市成交面积环比下降5.90%,超五成城市环比下滑,同比亦下降21.55%。进入6月,调控政策持续发酵,代表城市楼市成交普遍回落,楼市整体成交环比小幅下降,各级城市出现明显分化。

环比来看,16个城市下降,徐州降幅最明显,为35.02%,蚌埠和连云港次之,降幅均超3成;环比上升的城市中,杭州和苏州增幅明显。同比来看,20个城市下降,福州下降幅度明显,长沙次之。

分城市来看,一线城市成交面积环比上升11.45%,其中除北京环比下降6.77%外,其余城市成交均有所上升;一线城市同比下降32.26%,北京、广州同比降幅超3成。二线代表城市成交面积环比减少2.58%,同比下降24.59%。三线代表城市成交面积较上月下降21.77%,同比上升0.94%。

楼市调控

楼市调控

2.库存:库存总量稳中微升,南京升幅明显

截至2017年6月末,中指监测的主要城市库存总量环比上升0.4%。重点监测的城市中,4个城市库存均有不同程度的上升,其中南京升幅明显为10.56%,宁波次之,环比上升9.89%。本月除南京、宁波、蚌埠、广州外,其余城市库存均有不同程度下降。

楼市调控

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