[摘要] 近段时间以来，房地产一直占据了头条，几乎每天都会有新的消息出来。最近我们正在集中火力平抑一线城市，特别是北京的楼市，眼下已经取得了阶段性成果。从市场反馈的数据来看，成交量已经大幅减少，二手房也出现了久违的关店潮，近期来银行方面更是动作频频，首套房利率历史性地来到了基准水平，二套房也来到了新高——1.
近段时间以来，房地产一直占据了头条，几乎每天都会有新的消息出来。最近我们正在集中火力平抑一线城市，特别是北京的楼市，眼下已经取得了阶段性成果。从市场反馈的数据来看，成交量已经大幅减少，二手房也出现了久违的关店潮，近期来银行方面更是动作频频，首套房利率历史性地来到了基准水平，二套房也来到了新高——1.2倍。
但我们发现，花费了如此大的力气才刚刚出现这个所谓的拐点，也仅仅是一个城市，而且采取了全方位的措施，甚至连不相干的教育层面都参与进来。
今天，我们就聊聊咱们的房地产，咱们房地产的特殊性。
特殊之一：供给单一
我们的房地产的特点是供给单一，所有的土地都来自于一个“供应商”，在土地出让规则方面也十分复杂详细，通过这些规则，土地能够产生多少房子，什么样的房子，非常。总之，一切都是“约定俗成”的，如果做不到，开发商的麻烦将非常多，比如这个商住房，很多开发商终于尝到了苦头。
特殊之二：不像市场的市场
要运用市场的指标来预测市场，的前提就是市场是真正的市场，而我们的市场显然还差点意思。最直接的表现是流通不自由，流通一旦不自由，很多指标的参考意义将荡然无存。
比如我们以往常用的一些指标，租售比、房价收入比，租售比合理的水平一般是1:300到1:200之间，而我们的一些城市已经低于1:600，这意味着买房用来赚钱根本不现实，最后大家只能寄希望于房子来赚钱，一个个只能按顺序割韭菜，谁最后被割谁倒霉。
再比如房价收入比，我们的大城市早已超过6-8的合理区间，30-50的也不少见。为什么这个水平还会如此坚挺，其原因就是衡量市场的指标不能被用与不像市场的市场，就好像我们的楼市。
特殊之三：城镇化
我们目前的城镇化还处于刚性增长阶段，而且各个区域差异特别大。东部城市本地人口城镇化的同时还接纳了大量外来人口，中西部城市城镇化速度较慢，还面临人口净流出的麻烦。结果就是房地产旱的旱死，涝的涝死，怎么调和也调不过来，最后没办法了，只能发补贴或者限制销售。
共通性
再特殊的市场，也有共性特征可以考察。有两个指标，可以用于任何市场：人口和增长。
1、人口
有了人口，才会有住房需求，人口持续流入的城市，房地产才会活跃，这个道理体现在了所有城市，大部分三四线城市，人口都处于净流出状态，房子卖不掉很正常，给补贴也没很难卖得动。现在人口流动的趋势十分明显，有两股潮流，省内向省会周边集中，省际之间是想三大城市群中间流动。人口流向哪里，钱就流向哪里。
近年来，人口出现了逆向趋势，热门城市购房群体在不断减少，农民工跨省流动量首次降低。这些也在一定程度上影响了热门城市的房地产。比如上海这座城市，据说房租已经连续回调超过5个月了，回调的背后是人口数量停滞和人口老龄化。
2、增长
现在的增长和以往的增长液不大一样了，现在是新经济时代，依托的是新的增长引擎，比如互联网、生物技术、AI、新能源、新材料、文化娱乐等后现代服务业等。哪些城市发展了这些产业，增长动力必然充沛无比，有增长就能吸引人口，就能促进消费，住是要解决的消费需求。而从来看，目前把握住这些新产业的城市并不多，如果你不清楚，最直接的方式是参考“国家中心城市”名单。至于其他城市，未来会逐渐归于平静。
这些特殊性决定了，我们对楼市极具掌控力；这些共性，则决定了不同城市之间的房地产表现会有很大差异。
总体来看，热门城市，目前会有一波回调行情，但这些城市的定位决定了他们还会迅速崛起，从这个角度来说，未来6-12个月是这些城市的窗口期，就看你敢不敢抄个底，低位买房；至于炒房者，如果没有足够资金扛过去这轮，很可能会哭。
（责任编辑/汪倩）
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