[摘要] 按照央行10月初出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为7折，但并非强制执行利率。据证券时报记者调查，对于少量优质客户或机构客户，目前部分一线城市商业银行仅给出了9折的优惠利率。
作为此次楼市金融新政的重头戏之一，7折首套一手或二手房贷利率距离现实落地还有多远？这是业界颇为关注的话题。
按照央行10月初出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为7折，但并非强制执行利率。据证券时报记者调查，对于少量优质客户或机构客户，目前部分一线城市商业银行仅给出了9折的优惠利率。
业内人士判断，即使央行年内不实施降息，当前社会总融资成本的下降趋势已基本确立，未来可能会通过债券、银行理财(含各类“宝宝”理财)、信贷这一链条加以传导。随着各地政府变相“救市”及有关部门房贷“窗口指导”的推进，在明年一、二季度，7折房贷利率将有望出现。
利率链条的传导
银行是否有执行7折房贷利率的动力？
不得不算一笔账。按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，7折房贷利率应为4.585%，9折则为5.895%。这笔资金若是用于一般企业贷款，银行可获得的综合将比房贷高出至少20%以上。
此外，前几年浙江、福建等地房贷断供潮带来的负面影响还未散去，楼市的低迷现状，又进一步降低了不动产抵押物的无风险溢价。此外，经济走弱及企业信用风险上升带给银行的坏账压力，也会在很大程度上制约住房按揭贷款的顺利推进。
实际上，当前对传统存款有着替代作用的主要是各类货币理财工具，尽管存在表内表外的关键区别，但它们也属于利率传导链上的重要一环。以10月24日中国电子银行网监测的“宝宝类”理财为例，排名前三位的7天年化率分别为4.649%、4.579%和4.56%；蚂蚁金服旗下余额宝的7天约为4.145%，排名较后。
当然，房贷主要是依靠商业银行来进行，基金系、IT系的互联网“宝宝”产品只能作为参照。据统计，银行系货币理财中率的某股份行产品仅为4.122%，与名工商银行薪金宝的差距超过10%。
此外，其他各类与股票指数等挂钩的结构性银行理财产品中，3个月期单例的保本浮动率达到13%；同样期限的信贷类理财产品，平均预期率水平大致在5.3%左右。实时统计显示，当前市场中理财产品的预期率区间在3%～5%的占比34.9%，5%～8%的占59.15%；在基础资产的构成中，票据、利率及债券的占比合计59.03%。
值得注意的是，由于竞争日益激烈，任凭哪家银行也不会把当下的即时资产水平作为负债成本去考量，否则就会导致客户流失。也就是说，期限错配的普遍存在，使得银行敢于在资产端率下降开始，仍为对应的理财负债端支付此前承诺的较高预期；而一般在3个月至半年之后，新发理财产品的水平才会出现普遍下滑。
诺安基金资深债券研究员程卓对证券时报记者表示，市场中这一传导滞后现象，很好地解释了2013年上半年债券市场大熊市，而余额宝等的率一直到今年年初才攀升至6.76%历史高位的原因。同样，当前它的率下降也蕴含了这一规律。
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